Fundos de Operações (FFO) refere-se ao valor usado pelo investimento imobiliário Trusts (REITs) para definir o fluxo de caixa de suas operações. Empresas imobiliárias usam o FFO como medição do desempenho operacional.
FFO é calculado adicionando depreciação, amortização e perdas nas vendas de ativos para ganhos e depois subtraindo quaisquer ganhos sobre vendas de ativos e qualquer receita de juros. Às vezes é citado por uma base de compartilhamento. A relação FFO-Per-Share deve ser usada em vez de lucros por ação (EPS) ao avaliar as reticências e outras demonstrações de investimento semelhantes.
Fórmula e cálculo de fundos de operações
A fórmula abaixo é para calcular fundos de operações (FFO).
A fórmula para FFO é:
ffo = (Lucro líquido + depreciação + amortização + perdas em vendas de propriedade) – Ganhos sobre vendas de propriedade – Receita de juros
Abaixo estão as etapas para calcular o FFO:
Todos os componentes do cálculo do FFO são listados na demonstração de resultados de um reit.
- Obtenha a figura para o lucro líquido , que é o lucro da empresa e está localizado na parte inferior da demonstração de resultados.
- Depreciação e amortização são as porções expensas dos ativos tangíveis (físicos) e intangíveis de uma empresa para o período. A depreciação e amortização são apenas medidas contábeis para ajudar as empresas a distribuir os custos de seus ativos. Os montantes expensados acabam reduzindo o lucro líquido para o período contábil. Como resultado, a depreciação e a amortização são adicionados de volta ao lucro líquido para determinar o dinheiro ou receita de entrada real das operações do REIT.
- Adicionar quaisquer perdas nas vendas de propriedade de negócios, se houver. Isso geralmente inclui ativos de longo prazo, como propriedade, planta e equipamentos. Estas perdas são consideradas uma vez e não recorrentes, e, portanto, não fazem parte das operações normais e não devem ser incluídas no cálculo do FFO.
- Subtrair quaisquer ganhos ou receitas a partir da venda de propriedade do Figura total de lucro líquido, depreciação e amortização para obter os fundos de operações para o período.
- Subtraia qualquer receita de juros que o negócio ganho. A receita de juros geralmente não é uma parte regular das operações normais de uma empresa e, portanto, não deve ser incluída no cálculo do FFO.
Se, por exemplo, um reit tinha depreciação de US $ 20.000, ganhos Em vendas de propriedades de US $ 40.000 e lucro líquido de US $ 100.000, seu FFO seria de US $ 80.000.
Na maioria das situações, um investidor não precisaria calcular o FFO do REIT, uma vez que todas as reites são necessárias para mostrar seus cálculos FFO em suas demonstrações financeiras públicas. A figura do FFO é normalmente divulgada nas notas de rodapé para a demonstração de resultados.
Quais fundos de operações podem dizer
ffo é uma medida do dinheiro gerado por um reit; Empresas imobiliárias usam o FFO como benchmark de desempenho operacional. A Associação Nacional de Trusts de Investimento Imobiliário (Nareeit) originalmente pioneira nesta figura, que é uma medida não-GAAP.
FFO não deve ser confundida com o fluxo de caixa de operações, que é relatado no Declaração de fluxos de caixa (CFS). Em vez disso, a FFO mede a quantidade líquida de caixa e equivalentes que fluem para uma empresa de atividades comerciais regulares e em andamento. O FFO não deve ser visto como uma alternativa ao fluxo de caixa ou como uma medida de liquidez.
Por exemplo, um fluxo de caixa típico da empresa seria influenciado pelo dinheiro obtido da venda de um ativo, mas o FFO exclui esses ganhos. Além disso, uma empresa típica mostraria uma entrada em dinheiro em seu CFS se a empresa recebesse empréstimo prossegue de um banco. No entanto, o FFO não inclui incrugas em dinheiro, mas, em vez disso, é apenas uma medida da renda das atividades empresariais.
Por que o FFO é uma boa medida do desempenho do reit
FFO compensa Para métodos de contabilidade de custos que podem comunicar imprecisamente o verdadeiro desempenho de um reit. A Contabilidade GAAP requer que todas as reticiações depreciem suas propriedades de investimento com o tempo usando um dos métodos de depreciação padrão. No entanto, muitas propriedades de investimento realmente aumentam de valor ao longo do tempo, tornando a depreciação imprecisa na descrição do valor de um reit. Depreciação e amortização devem ser adicionados de volta ao lucro líquido para reconciliar esse problema.
FFO também subtrai todos os ganhos em vendas de propriedade porque esses tipos de vendas são considerados não recorrentes. Reitários devem pagar 90% de todos os rendimentos tributáveis na forma de dividendos, que são pagamentos em dinheiro aos investidores. Ganhos em vendas de propriedade não adicionam ao lucro tributável do REIT e, portanto, não devem ser incluídos na medição do valor e do desempenho.
Como mencionado, a FFO por ação é às vezes fornecida pelas empresas como um suplemento à sua Eps. O lucro por ação é o lucro líquido da empresa dividido pelas ações de ações em circulação. EPS e FFO por ação fornecem uma medida de quanta renda está sendo gerada por compartilhamento.
Essas medidas também ajudam os investidores a determinar se o dinheiro está sendo usado efetivamente pelo gerenciamento. Além disso, muitos analistas e investidores avaliam a relação preço-FFO do REIT como suplemento para a relação de lucro de preços, que é o preço das ações dividido por EPS. No caso de um reit, o preço de mercado do reit seria dividido pelo seu FFO por ação.
Fundos ajustados de operações
Cada vez mais, os analistas imobiliários também estão calculando um reito fundos ajustados das operações (afo). Esse cálculo recebe o FFO da REIT e subtrai qualquer despesa recorrente que seja capitalizada e depois amortizada, bem como qualquer linha reta de aluguéis. Essas despesas de capital recorrentes podem incluir dessas despesas de manutenção como projetos de pintura ou substituições de telhados. Affo ganhou a tração como uma estimativa mais precisa do potencial de lucros do REIT.
A medida Affo foi desenvolvida para fornecer uma melhor medida de uma capacidade gerada em dinheiro ou dividendo a capacidade de pagamento. Além de affito, esta medida alternativa é por vezes referida como fundos disponíveis para distribuição ou dinheiro disponível para distribuição.
Exemplo de como usar fundos de operações
popular shopping reit simon propriedade Grupo reportou fundos de operações em sua demonstração de resultados de 2017 de US $ 4 bilhões, até 6% de 2016. O lucro líquido da empresa, enquanto isso, totalizou US $ 2,2 bilhões.
Para chegar à FFO, a empresa adicionada depreciação e amortização de cerca de US $ 1,8 bilhão, e ajustados ainda mais para outras figuras menores – incluindo uma redução de US $ 5,3 milhões para pagamento de distribuições e dividendos preferidos, e um não-controlamento parte da depreciação e amortização que resultaram em uma redução adicional de US $ 17,1 milhões. Simon relatou adicionalmente uma figura de US $ 11,21 diluída em comparação com uma figura de US $ 6,24 diluída.
Quais são os fundos ajustados de operações-affo?
Fundos ajustados das operações (AFFo) refere-se à medida de desempenho financeiro usada principalmente na análise de trusts de investimento imobiliário (REITs). A afo de um reit, embora sujeito a métodos variados de computação, é geralmente igual aos fundos da confiança de operações (FFO) com ajustes feitos para despesas de capital recorrentes utilizadas para manter a qualidade dos ativos subjacentes do REIT. O cálculo assume o ajuste para o revestimento reto do GAAP de aluguel, os custos de arrendamento e outros fatores materiais.
Compreensão dos fundos ajustados das operações-affo
Independentemente de como os profissionais do setor optaram por calcular os fundos ajustados das operações (AFFO), considera-se uma medida mais precisa de dinheiro residual Fluxo para acionistas do que o FFO simples. Embora o FFO seja comumente usado, não deduza para gastos de capital necessários para manter o portfólio de propriedades existente, por isso não medir o verdadeiro fluxo de caixa residual. Os analistas profissionais preferem affito porque leva em consideração os custos adicionais incorridos pelas fontes de renda reit e adicionais também, como o aluguel aumenta. Assim, fornece um número de base mais preciso ao estimar valores presentes e um melhor preditor da capacidade futura do reit para pagar dividendos. Esta é uma medida não-GAAP.
Calculando fundos ajustados de operações – AFFITO
Antes de calcular a affito, um analista deve primeiro determinar os fundos da REIT de Operações (FFO). O FFO mede o fluxo de caixa de uma lista específica de atividades. O FFO reflete o impacto da atividade de locação e aquisição do REIT, bem como custos de juros. O FFO leva em conta o lucro líquido da REIT, incluindo amortização e depreciação, mas exclui os ganhos de capital das vendas de propriedade. As razões que esses ganhos não estão incluídos é que eles são um eventos de tempo e geralmente não têm um efeito de longo prazo sobre o futuro potencial de ganhos do reit.
A fórmula para FFO é:
> FFO = Lucro líquido + amortização + depreciação – Ganhos de capital de vendas de propriedade
Uma vez que o FFO é determinado, a afo pode ser calculada. Embora não haja uma fórmula oficial, os cálculos para afo tipicamente seriam algo como:
Affo = FFO + Alugar aumentos – Despesas de capital – Mantimentos de manutenção de rotina
Métricas tradicionais utilizadas na avaliação das ações , tais como ganhos por ação (EPS) e preço-a-lucro (P / E), não são confiáveis na estimativa do valor de um reit.
Exemplo de fundos ajustados das operações
Afo Cálculo
Como um exemplo do cálculo affito, assumir o seguinte: um reit tinha US $ 2 milhões no lucro líquido no último período de relatórios. Durante esse tempo, ganhou US $ 400.000 da venda de uma de suas propriedades e perdeu US $ 100.000 da venda de outra. Relatou US $ 35.000 de amortização e US $ 50.000 de depreciação. Durante o período, os aumentos líquidos de aluguel foram de US $ 40.000; Os gastos de capital foram de US $ 75.000 e manutenção de rotina somaram US $ 30.000.
Dadas esta informação O FFO pode ser calculado como:
ffo = $ 2.000.000 + $ 35.000 + $ 50.000 – (US $ 400.000 – $ 100.000) = $ 1.785.000
A partir disso, o affo é calculado como:
fo = FFO + $ 40.000 – US $ 75.000 – US $ 30.000 = $ 1.785.000 – $ 65.000 = $ 1.720.000
