Uma opção de expansão é uma opção incorporada que permite a empresa que comprou uma opção real (que é o direito de realizar determinadas ações) para expandir suas operações no futuro em pouco ou nenhum custo. Uma opção de expansão, ao contrário das opções típicas que obtêm seu valor de uma segurança subjacente, recebe seu valor da flexibilidade que fornece a uma empresa.
Uma vez que uma empresa implementa a fase inicial de um projeto de capital, uma opção de expansão pode ajudá-los a decidir se deve avançar com o projeto. Em termos de imóveis comerciais, as opções de expansão fornecem aos inquilinos a opção de adicionar mais espaço às suas instalações alugadas. Normalmente, isso se aplica a um espaço de escritório ou local de varejo onde os inquilinos buscam se expandir em um espaço adjacente.
Como funciona uma opção de expansão
Gerentes de uma empresa, muitas vezes como opções reais porque elas dão a gestão o direito (mas não a obrigação) para buscar oportunidades de negócios ou investimentos. Essa flexibilidade permite que o gerenciamento retire a decisão final até que tenham disponível todas as informações sobre as condições econômicas e de mercado que possam afetar suas escolhas. Estas são chamadas de opções reais porque se referem a ativos tangíveis, como propriedade, equipamento, edifícios e terra.
Por exemplo, se uma empresa não tiver certeza se o seu produto recém-introduzido será ou não bem-sucedido No mercado, ele pode comprar um tipo de opção real chamada opção de expansão. A opção de expansão permitirá que a empresa avalie as condições econômicas no futuro e determine se é lucrativa continuar desenvolvendo o produto ou não.
Se a empresa inicialmente esperava produzir 1.000 unidades ao longo de cinco anos, exercitando A opção de expansão permitiria que eles comprassem equipamentos adicionais para aumentar a capacidade de um preço abaixo do valor de mercado. Se as condições econômicas são boas e a expansão é desejável, a empresa exercerá a opção. Caso contrário, eles permitirão que a opção de expansão expire.
Uma opção de expansão não deve ser confundida com um contrato de opções, que é um derivativo com base no valor de uma segurança subjacente, como uma ação.
Como as opções de expansão são aplicadas no imobiliário
De uma perspectiva imobiliária, uma opção de expansão normalmente incluirá restrições e estipulações de qualquer esforço por um inquilino para tornar a utilização mais ampla de uma propriedade. Por exemplo, as restrições de tempo podem ser instituídas em nenhum projeto de expansão, limitando o inquilino a uma determinada janela para completar seus esforços.
Em um complexo de escritórios, por exemplo, um inquilino pode querer assumir mais espaço para acomodar novas adições consideráveis para a equipe. A cláusula de expansão na locação pode estipular o inquilino tem apenas um certo número de semanas ou meses para que as tripulações de construção ajustem o interior do edifício para permitir o plano de piso estendido. Haverá estipulações sobre qual festa – o senhorio ou o inquilino – é responsável por pagar as melhorias de arrendamento. Os termos da opção de expansão também podem incluir alterações no aluguel do inquilino para refletir a pegada maior que o inquilino ocupará assim que o trabalho estiver concluído.
Também pode haver estipulações baseadas em se outros inquilinos já seguiram opção de expansão, que poderia impedir que os outros procurem aumentar o espaço. Um inquilino também pode querer construir mais edifícios, não apenas espaço de escritório dentro de um prédio, em uma propriedade pertencente ao senhorio. Os planos para a expansão podem ser limitados à proximidade de outros recursos, instalações e espaço de inquilino que já estão em vigor.
Vantagens e desvantagens das opções de expansão
Vantagens
Para uma empresa de pequenas empresas ou startup, uma opção de expansão dá-lhes a capacidade de aumentar rapidamente suas operações existentes no futuro caso surja a necessidade. No entanto, não há penalidade ou obrigação financeira de assumir a expansão no futuro se a empresa decidir contra qualquer motivo. Uma opção de expansão permite que o gerenciamento adija ou atrase a expansão até que o tempo esteja certo com base nas condições de negócios da empresa.
da perspectiva de um proprietário, oferecendo um inquilino uma opção de expansão pode ser uma maneira eficaz de atraí-los a assinar um contrato de longa duração, especialmente durante uma contração econômica. Em vez de enfrentar uma alta taxa de vacância e perda de renda, os proprietários de imóveis comerciais muitas vezes concordam concessões que não precisariam durante uma economia crescente.
Desvantagens
Negociar uma expansão Opção que é justo para ambas as partes pode ser complicado. Por exemplo, pode ser um desafio determinar o que um aluguel de mercado justo será em algum momento no futuro para a expansão proposta. No entanto, é importante definir o aluguel para o espaço opcional durante a fase de negociação em vez de deixá-lo até que o inquilino decida exercer a opção.
Outra desvantagem é que o senhorio precisará deixar o espaço vago para acomodar O potencial que o inquilino pode exercer a opção e expandir-o. O custo de manter o espaço adicionado à renda perdida de aluguel pode ser mais do que o senhorio pode pagar. Neste caso, o inquilino pode ter melhor sorte em negociar uma opção de expansão que afirme que o inquilino tem o direito de primeira recusa em qualquer espaço que se abre no prédio quando outro inquilino se move.
